ワンルームマンション投資
  1. Top

ワンルームマンション投資の「空室リスク」対策

スポンサードリンク


今後日本の人口は減少に向かうとされています。
世帯別にみてみると、もはや「単身世帯」が、「夫婦と子ども世帯」を抜いて、いま一番多い世帯になっています。
しかしながら、日本の人口は東京を中心とした大都市に一極集中し、地方は過疎化が進む恐れがあります。
大都市の中でも人口の増えるところと減るところの二極化が進むと考えられるため、慎重にワンルームマンション投資をすることが求められます。
将来的に発展が見込めるエリアかどうかをよく事前にチェックしたほうが良いでしょう。

「空室リスク」を軽減する

空室がでないような優良物件を購入する
優良物件を保有するすることが空室リスクの最大のリスクヘッジとなります。

人気のあるエリアで物件を購入する
やはり東京都心のエリアは需用が見込めるのでおすすめです。

所有する物件数を増やす
リスクヘッジの基本は分散投資につきます。
保有する物件が10室あれば1室が空室でも90%は稼動しているので、保有物件が多いほど空室リスクは軽減されます。

スポンサードリンク
=================================================

長期滞納リスク・家賃滞納リスク・流動性リスク

スポンサードリンク


ワンルームマンション投資のリスクの中でも
「長期滞納リスク」「家賃滞納リスク」「流動性リスク」への対処法です。


「長期滞納リスク」は2重・3重の損失の恐れ!

入居者が必ず毎月きちんと家賃を払ってくれるという保証はどこにもありません。
家賃を長期滞納したり、居座られたり、夜逃げされたりという問題が発生するリスクがワンルームマンション投資にはあります。
保有物件が1件しかない場合、そのダメージは100%になってしまします。
家賃滞納は経理上未収金という扱いになり売上として計上しなければいけませんので、課税対象になります。
マンションオーナーにとっては2重・3重の損失になってしまいます。


「家賃滞納リスク」に対処する

入居者審査を厳格にする
入居者審査のチェックポイント
職業と勤務先→会社員など定期収入がある職業かどうか
年収→年間家賃の4倍以上の年収があるかどうか
連帯保証人→親や親族などの保証人か保証会社
滞納発生時→遅延損害金を取るようにしておく


「流動性リスク」 売却は簡単ではない!

不動産は流動性が低い投資商品です。つまり、売却したくても簡単に現金化できないということです。
売却しようと思い立っても実際に売却するまでには最低でも1~2ヶ月かかります。
売りたいタイミングで売ることができないリスクを「流動性リスク」といいます。

ワンルームマンション投資のリスクがいちばん少なく、賃貸効率が良い物件は、東京都内で築浅の中古ワンルームマンションの物件の中から選び、数物件保有することで、上記のようなワンルームマンション投資のリスクを低減できるのではないでしょうか。

スポンサードリンク
=================================================

中古ワンルームマンション投資のメリット

スポンサードリンク


中古ワンルームマンション投資のメリットとしては、以下のような点があります。


資産運用、手持ち資金の有効活用
預金などと比べても利回りが良い。
預金など元本保証型の商品は軒並み1%以下なのに対し、実質利回り5%以上と高利回りが期待できる。

安定した収入元の確保
家賃収入により毎月安定した収入が見込めます。
収入源の確保により公的年金のプラスαとしての収入が期待できます。

物件価格の下落リスクを考えなくてもよい
基本的に家賃収入を得ることを目的としている為、物件価格が下がっても特に問題はありません。
株式のように、購入した商品そのものの値上がりだけを期待する必要がありません。

中古ワンルームマンションは利回りが良い
物件も多く購入価格は新築に比べ安価、また、すでに賃貸されているので投資利回りも想定しやすく、利回りも新築に比べ高いので、価格下落のリスクが高い新築マンションより中古物件がおすすめです。
築20年程度の物件では、新築分譲時の4割から5割ほどの価格で購入することが可能です。
それに対して家賃は1万円から2万円程度の差ですから、このことからも「中古」のほうが投資効率が良いと言えます。

中古ワンルームマンションはトータルリターンで損しにくい
特に築20年以降の物件では資産価値の下落率が緩やかなので、値崩れが少なく、価格下落のリスクが高い新築と比べて売却時の差損を少なくできます。

他の投資方法にくらべてミドルリスク・ミドルリターン
不動産投資は、株式投資など他の金融商品に比べて変動リスクが少なく安定的な利益が見込め、預貯金に比べて高い利益の期待できる「ミドルリスク・ミドルリターン」です。

ローンを組むことで生命保険の代わりにもなる
物件を購入する際に、ローンを組んだ場合は、団体信用生命保険という保険に原則加入になりますので、万一の場合は、ローンの残額が完済されローン返済が終わっている物件がご家族の元に残るというメリットがあります。
ローンを組んで、不動産投資を行うことで実績を積むことにより、さらなるローンが組みやすくなり、不動産事業の拡大も期待できます。

所得税対策
不動産所得との損益通算が可能。
家賃収入は不動産所得として給与所得とは別に確定申告(青色申告)が必要となります。
確定申告の際に経費計上が認められるため、その分の経費を現在の給与所得と損益通算することにより所得税の節税対策になります。
また、確定申告をすることで、OL、サラリーマンなどの給与所得者の方は、所得税の還付も受けることができます。
同様に住民税も減額されます。

相続税の軽減に効果が大きい
現金や他の金融商品で相続する場合と比較して、マンション投資は相続税の大幅な軽減が可能になります。
現金、株式、債券などの金融資産の場合、その100%が相続税の課税対象となりますが、賃貸している不動産資産は税法の規定に基づいて評価されるので、相続税は金融資産の場合の約6割程度で済みます。

スポンサードリンク
=================================================

不動産投資で成功するための3つのポイント

スポンサードリンク


不動産投資で成功するための3つのポイント


物件購入の資金調達
不動産投資は融資が出てこそ成功します。
不動産投資で一番必要なことは資金調達になります。
どんなに利回りの良い物件を見つけることができたとしても購入資金がなければ買えません。
銀行との太いパイプを持った不動産業者を探すことが先決になります。
「ファイナンスも任せてください」と言ってくれる不動産業者を選ぶべきでしょう。
場合によっては、頭金なしのフルローンで資金調達し、物件を購入することもできる可能性があります。


不動産投資のスタンス
一口に、不動産を買うといっても、いくらくらいの物件を買えばいいのか、どの地域の物件を買えばいいのかが分かりません。
物件種別も、鉄筋コンクリートのマンション、木造のアパート、ワンルームの区分マンション、戸建てなど、たくさんあります。
適当な物件を、適当に買っていったら、不動産投資は必ず行き詰まります。
不動産投資を始める前に、ご自分のスタンスをしっかりと定めて、そのスタンスに沿った不動産を購入するようにします。
途絶えない強いモチベーションも必要です。
意欲の高い人は、それだけで成功の可能性が何倍にも高まります。


不動産投資のノウハウを学ぶ
あなたより先に不動産投資を始めて、成果を出している人のやり方を、そのまま真似ることが失敗せず、かつ成功への早道になります。
不動産投資のノウハウは「再現性」があるので、同じような方法でお買い得物件を発見して、同じような方法で価格交渉して、同じような方法で入居率を上げることが可能です。

スポンサードリンク
=================================================

不動産投資は投資効率が良い投資

スポンサードリンク


不動産投資には多額の自己資金が必要と思われがちですが、ある程度の年収がある方ならローンが組めるため、小額の自己資金不動産投資をスタートさせることができます。
月々のローンはその大半を家賃収入で返済することができるので、他人の資本で自己資産を形成することが可能になる投資効率が良い投資対象です。


資産運用の中で、なぜ不動産投資を選ぶのか

不動産投資(マンション経営)が、なぜ資産運用・資産形成になるのでしょうか。
超低金利水準の中にあって、金融商品で資産形成することは非常に困難な時代になりました。
金融商品の場合は、利回りの高いものには大抵高いリスクがともないます。
その点、マンション経営は立地を厳選するなどのリスク回避により、安定的に資産運用、資産形成ができます。
また、ローンを組んだ場合でも、その返済の大半は家賃収入で充当でき、そのうえ、税金の還付を受けられるので他の投資商品に比べても、効率的に資産運用・資産形成ができるのです。


不動産投資で長期的な定収入による資産運用

普通の老後をおくるにも約6000万円かかると言われています。
豊かな老後をおくるには約1億円かかるそうです。
不動産投資(マンション投資・マンション経営)は、金融商品と違い、比較的低いリスクで長期的に安定した収入をもたらす資産運用法です。
長期に渡って安定した収入を得ることは、公的年金制度の将来に不安が強い今の時代、誰もが望む「ゆとりある老後」を迎えるための条件になるでしょう。


不動産投資を失敗なくスタートをさせるための方法

不動産投資は、何百万円、何千万円という大きな資金を運用するものですし、しかも多額の借入金が伴うこともるので気後れしてしまったりします。
実際は購入申し込みをすることもないまま、さらには売り物件を見に行くことさえないまま、不動産投資を諦める人が大多数です。
不動産を買おうとしても、なかなか良い物件が見つからなかったり、他人に先を越されてしまったり、銀行の融資審査に落ちてしまったりと、不動産投資は、モチベーションが低下してしまうことが少なくありません。

不動産投資で成功するための3つのポイントを頭に叩き込み行動を起こすことが重要です。

スポンサードリンク
=================================================

不動産投資は他人のお金で投資ができる

スポンサードリンク


不動産投資は、他人のお金で投資ができて利益を得られる非常に効率の良い投資対象です。

不動産投資は、数千万円から数億円もする物件をキャッシュで買うことは難しいですから、ローンを組んで買うことになります。
家賃収入からローン返済や経費を引いて、残ったお金が自分のお金になります。

多額なローンを組みますが、それはあなたが返すわけではなく他の誰かが(家賃という形で)返してくれるローンなのです。

銀行から借りたお金の貸出金利よりも不動産物件の利回りが上回っていれば利益が得られます。
不動産物件の利回りは、年間の家賃収入を物件購入価格で割ることで求められます。
つまり、物件購入価格が安ければ安いほど、利回りがよくなります。

銀行は不動産投資をするサラリーマンには喜んでお金を貸してくれます。
毎月決まった収入があることへの信頼は高く、サラリーマンという属性を最大限に活かせるのが不動産投資という訳です。

不動産投資は成功への再現性が高い投資対象で、収益をあげていくのに、他の投資先よりはるかにリスクが少ない投資対象でもあります。
他人のお金で投資ができて、リターンを得られる確率が高いのが不動産投資です。
個人投資で収益を得る手段として、とても有力な方法です。
お金を借りて投資をするという方法があることを覚えておいたほうが良いでしょう。

そして借金には「良い借金」と「悪い借金」の2種類があることも覚えておきましょう。
良い借金とは、あなたをお金持ちにしてくれて、あなた自身ではなく誰か他の人が返してくれる借金で、悪い借金とは、あなたを貧乏にし、しかもあなた自身が返さなければいけない借金です。

スポンサードリンク
=================================================

不動産投資はサラリーマンに向いている

スポンサードリンク


長期的にそして安定的に不労所得を得るという意味においては、不動産投資、つまり賃貸アパート経営・賃貸マンション経営がサラリーマンが投資収益を得るための最も有力な方法のひとつになります。

不動産投資は資金的にも心理的にもハードルはぐっと高くなりますが、そうした壁を乗り越えれば、あとは仕組みがお金を生み出してくれます。

サラリーマン大家さんの中には、所有する物件を増やし続けている人はたくさんいます。
物件を取得するペースは個人の資金調達能力(自己資金の額や借りられるローンの額)によって違いはありますが、不動産投資は、時間さえかければ、成功の再現性が極めて高い投資対象です。


不動産投資とは、大家さんになること
区分所有のマンションか1棟アパート又は1棟マンションかの違いもありますが、数千万円から数億円もする物件をキャッシュで買うことは難しいですから、ローンを組んで買うことになります。
家賃収入からローン返済や経費を引いて、残ったお金が自分のお金というわけです。

大家さんの仕事は入居者の募集、契約の締結、更新、解約、入居者のクレーム対応や賃貸滞納の督促など様々な仕事があり、サラリーマンには無理だと思う方もいるこもしれませんが、そうした大家さんの仕事をすべて管理会社に任せてしまえば、サラリーマンをやりながら、ほとんど手間をかけずに家賃収入を得るしくみが出来上がります。


サラリーマンという立場がお金を生む
また、サラリーマンという立場がお金を生むということを知っているでしょうか。
金融機関は、基本的に「返済する意思と能力がある」と認めた人にしかお金を貸しません。
ここで有利なのがサラリーマンです。
サラリーマンの最大の武器は、毎月決まった収入があるということです。
その信用力によって銀行からお金を借りることができるのです。

いったいどれだけの人が、自分がサラリーマンというだけで、金融機関からお金を引っ張る力を持っているということに気づいているでしょうか。
この特権に気がついてフル活用する人と、それに気づかず、又はわかっていても活用しない人との間には、経済格差が発生するのです。

スポンサードリンク
=================================================
ワンルームマンション投資