ワンルームマンション投資
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ワンルームマンション投資で失敗する人の特徴

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ワンルームマンション投資で成功する人と失敗する人の差はどこにあるのでしょうか。

ワンルームマンション投資で失敗する人の多くは物件選びと買い方で失敗するケースが多いようです。
その失敗を学び、ワンルームマンション投資で成功へ近づけばよいのではないでしょうか。


ワンルームマンション投資で失敗する人のケースを紹介すると、

①高利回り物件に投資することが成功への近道だと信じている
②新築物件しか興味が無い
③借りられるだけ借金して物件を買いたいと思っている


主に以上の3つがワンルームマンション投資で失敗する人のケースで多いといえます。


高利回り物件は「ハイリスク・ハイリターン」物件

なぜ高利回りなのかを考えてみましょう。
高利回り物件のほとんどの理由は、「土地が安いから」「建物が古いから」「長期空室・長期滞納の可能性が高いから」です。
高いリスクがあるからこそ、高利回り物件だと思いましょう。
高利回り物件は、本当は要注意物件だということです。


新築物件は登記したらその時点で中古物件に変わる

自分の居住スペースとして考えているのであれば、新築マンションには魅力があります。
しかし、マンション投資に限って言えば、新築であるメリットは多くはありません。

新築というプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかなく、そのときは相場より高い賃料を計算できますが、それ以降は中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保することは容易ではないからです。

賃料を下げずに募集することもできますが、入居者が決まらなければ確実に利回りは低下してしまいます。
また、もし現金が必要になり売却しなければならなくなった場合、特にワンルームマンションでは新築分譲時の価格と売却価格では、時には30%以上の差が出てしまうのことがあります。


借りられるだけ借金して物件を買うとリスクが高くなる

金利が上昇したとき、その借金を返す見込みは立っているのでしょうか。
入居者が入らなくなったとき、その借金を返す見込みは立っているのでしょうか。
家賃が下落したとき、その借金を返す見込みは立っているのでしょうか。


空室リスク、金利上昇リスク、家賃下落リスクを見込んだ資金計画を立てることが、ワンルームマンション投資で失敗しないために必要です。

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ワンルームマンション投資で成功するには

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失敗ケースを踏まえ、ワンルームマンション投資で成功するにはどうすれば良いのでしょう。

不動産投資で一番リスクが少なく、賃貸効率がよい不動産投資は、

東京都内又は横浜中心部の中古ワンルームマンション経営だといわれています。
また、東京都内又は横浜中心部の中古ワンルームマンションを複数所有していくような不動産投資戦略を立て、実行していくことが長期的に安定した収益を上げる不動産投資になっていくと思われます。

安い物件を買える範囲でコツコツ買っていけば、不動産投資のリスクを分散していけます。
また、東京都内又は横浜中心部は他の地方都市に比べて圧倒的に空室リスクが少ないことも重要です。
賃貸にしても売買にしても、都心マンションの人気は衰えることはなく、需要という点では地方のマンションとは大きく異なります。


新築10年以内の都内又は横浜中心部の
中古ワンルームマンションに投資にするのがべスト


完成後の年数が浅い物件は、不動産投資にとって願ってもない絶好のチャンスです。
新築ワンルームマンションを購入して手放すと、おおむね7~8割の価格まで下がるといわれています。
新品同様のワンルームマンションが新品価格の7~8割の価格で手に入れることが可能ということです。

中古のワンルームマンションが新品同様ということは、様々なメリットがあります。
新しいということで借り手がすぐにつくので、家賃が確実に入る。
新品同様なのでしばらくの間はリフォームも修繕費用もかからない。
といったメリットがあります。

新品同様の中古マンションは、これからの耐用年数を考えると、20年以上経過した中古マンションに投資するより、はるかに投資効率がいいのです。

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ワンルームマンション投資のリスク

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ワンルームマンション投資をするにあたっては、ワンルームマンション投資における「リスク」を十分に理解しておく必要があります。

ワンルームマンション投資のリスク
「空室リスク」「長期滞納リスク」「家賃滞納リスク」「流動性リスク」

ワンルームマンション投資のリスクの中でもっとも大きなリスクといえば、「空室リスク」です。
区分所有しているワンルームマンションが空室になれば当然、家賃収入はゼロになり、購入資金を金融機関から借り入れている場合は、返済や利息を自分でかぶらなければならなくなるため、ワンルームマンション投資 及び不動産投資にとっては「空室リスク」は最大のリスクになります。

そのほかに、ワンルームマンション投資で想定される十分に理解しておく必要がある重要なリスクには、「長期滞納リスク」「流動性リスク」「流動性リスク」などがあります。


ワンルームマンション投資のデメリット

空室や滞納者が出ると、一時的に賃料収入がゼロになる
入居者がいなくても管理費・修繕積立金は常に発生する
ローンを組んで購入した場合、インカムゲインがほとんど見込めなくなる恐れもある
 (居住用ではない為、住宅ローンよりも返済ローン金利が高い事業用ローンになります。)
事前に内見ができない場合がある(中古マンションの場合)
 (オーナーチェンジ物件を購入する場合は、入居者がいる為に、購入前にお部屋の中を確認することができません。)

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ワンルームマンション投資の「空室リスク」対策

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今後日本の人口は減少に向かうとされています。
世帯別にみてみると、もはや「単身世帯」が、「夫婦と子ども世帯」を抜いて、いま一番多い世帯になっています。
しかしながら、日本の人口は東京を中心とした大都市に一極集中し、地方は過疎化が進む恐れがあります。
大都市の中でも人口の増えるところと減るところの二極化が進むと考えられるため、慎重にワンルームマンション投資をすることが求められます。
将来的に発展が見込めるエリアかどうかをよく事前にチェックしたほうが良いでしょう。

「空室リスク」を軽減する

空室がでないような優良物件を購入する
優良物件を保有するすることが空室リスクの最大のリスクヘッジとなります。

人気のあるエリアで物件を購入する
やはり東京都心のエリアは需用が見込めるのでおすすめです。

所有する物件数を増やす
リスクヘッジの基本は分散投資につきます。
保有する物件が10室あれば1室が空室でも90%は稼動しているので、保有物件が多いほど空室リスクは軽減されます。

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長期滞納リスク・家賃滞納リスク・流動性リスク

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ワンルームマンション投資のリスクの中でも
「長期滞納リスク」「家賃滞納リスク」「流動性リスク」への対処法です。


「長期滞納リスク」は2重・3重の損失の恐れ!

入居者が必ず毎月きちんと家賃を払ってくれるという保証はどこにもありません。
家賃を長期滞納したり、居座られたり、夜逃げされたりという問題が発生するリスクがワンルームマンション投資にはあります。
保有物件が1件しかない場合、そのダメージは100%になってしまします。
家賃滞納は経理上未収金という扱いになり売上として計上しなければいけませんので、課税対象になります。
マンションオーナーにとっては2重・3重の損失になってしまいます。


「家賃滞納リスク」に対処する

入居者審査を厳格にする
入居者審査のチェックポイント
職業と勤務先→会社員など定期収入がある職業かどうか
年収→年間家賃の4倍以上の年収があるかどうか
連帯保証人→親や親族などの保証人か保証会社
滞納発生時→遅延損害金を取るようにしておく


「流動性リスク」 売却は簡単ではない!

不動産は流動性が低い投資商品です。つまり、売却したくても簡単に現金化できないということです。
売却しようと思い立っても実際に売却するまでには最低でも1~2ヶ月かかります。
売りたいタイミングで売ることができないリスクを「流動性リスク」といいます。

ワンルームマンション投資のリスクがいちばん少なく、賃貸効率が良い物件は、東京都内で築浅の中古ワンルームマンションの物件の中から選び、数物件保有することで、上記のようなワンルームマンション投資のリスクを低減できるのではないでしょうか。

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中古ワンルームマンション投資のメリット

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中古ワンルームマンション投資のメリットとしては、以下のような点があります。


資産運用、手持ち資金の有効活用
預金などと比べても利回りが良い。
預金など元本保証型の商品は軒並み1%以下なのに対し、実質利回り5%以上と高利回りが期待できる。

安定した収入元の確保
家賃収入により毎月安定した収入が見込めます。
収入源の確保により公的年金のプラスαとしての収入が期待できます。

物件価格の下落リスクを考えなくてもよい
基本的に家賃収入を得ることを目的としている為、物件価格が下がっても特に問題はありません。
株式のように、購入した商品そのものの値上がりだけを期待する必要がありません。

中古ワンルームマンションは利回りが良い
物件も多く購入価格は新築に比べ安価、また、すでに賃貸されているので投資利回りも想定しやすく、利回りも新築に比べ高いので、価格下落のリスクが高い新築マンションより中古物件がおすすめです。
築20年程度の物件では、新築分譲時の4割から5割ほどの価格で購入することが可能です。
それに対して家賃は1万円から2万円程度の差ですから、このことからも「中古」のほうが投資効率が良いと言えます。

中古ワンルームマンションはトータルリターンで損しにくい
特に築20年以降の物件では資産価値の下落率が緩やかなので、値崩れが少なく、価格下落のリスクが高い新築と比べて売却時の差損を少なくできます。

他の投資方法にくらべてミドルリスク・ミドルリターン
不動産投資は、株式投資など他の金融商品に比べて変動リスクが少なく安定的な利益が見込め、預貯金に比べて高い利益の期待できる「ミドルリスク・ミドルリターン」です。

ローンを組むことで生命保険の代わりにもなる
物件を購入する際に、ローンを組んだ場合は、団体信用生命保険という保険に原則加入になりますので、万一の場合は、ローンの残額が完済されローン返済が終わっている物件がご家族の元に残るというメリットがあります。
ローンを組んで、不動産投資を行うことで実績を積むことにより、さらなるローンが組みやすくなり、不動産事業の拡大も期待できます。

所得税対策
不動産所得との損益通算が可能。
家賃収入は不動産所得として給与所得とは別に確定申告(青色申告)が必要となります。
確定申告の際に経費計上が認められるため、その分の経費を現在の給与所得と損益通算することにより所得税の節税対策になります。
また、確定申告をすることで、OL、サラリーマンなどの給与所得者の方は、所得税の還付も受けることができます。
同様に住民税も減額されます。

相続税の軽減に効果が大きい
現金や他の金融商品で相続する場合と比較して、マンション投資は相続税の大幅な軽減が可能になります。
現金、株式、債券などの金融資産の場合、その100%が相続税の課税対象となりますが、賃貸している不動産資産は税法の規定に基づいて評価されるので、相続税は金融資産の場合の約6割程度で済みます。

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