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ワンルームマンション投資は都内が失敗しない

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ワンルームマンション投資は東京都内又は横浜中心部の中古ワンルームマンションで築浅物件を選ぶことが失敗せず成功の確率が高くなるポイントになります。
投資用ワンルームマンションを選ぶ際のポイントは、入居者が 容易に確保できて安定した家賃収入が期待できることに尽きます。


ワンルームマンション投資は都内・中古・築浅が成功のポイント

不動産投資で一番リスクが少なく、賃貸効率がよい不動産投資は、
東京都内又は横浜中心部の中古ワンルームマンション投資だといわれています。

東京都内や横浜中心部の中古ワンルームマンションを複数所有していくような不動産投資戦略を立て、実行していくことが長期的に安定した収益を上げるワンルーマンション投資になるのではないでしょうか。

少ない資金で不動産経営が始められる
東京都内は地方に比べて圧倒的に空室リスクが少ない
複数物件所有することで空室リスクを分散することができる
お金が必要になったとき、切り売りして現金を調達することも可能


といった理由があります。

都内中古ワンルームマンション投資が良い最大の理由は、少ない自己資金でも不動産投資が始められることです。
そして東京都内の中古ワンルームマンション経営は、
不動産投資の戦略として、長期的に安定した家賃収入を得るために、コツコツ地道に資産を増やしていく。
安い物件を買える範囲でコツコツ買って不動産投資のリスクを分散していける。
ということに繋がるからです。
また、東京都内は地方に比べて圧倒的に空室リスクが少ないことも重要です。
賃貸にしても売買にしても、都心マンションの人気は衰えることはなく、需要という点では地方のマンションとは大きく異なります。

中古ワンルームマンション投資は、一棟を丸ごと購入するような、かなり高額な投資に比べて少ない資金で投資を始めることができ、さらに長期間その物件を保持し維持管理することで、安定したリターンを得る確率は高くなるといえるのではないでしょうか。


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中古ワンルームマンション投資が成功確率が高い

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中古ワンルームマンション投資が良い理由

新築は登記したらその時点で中古に変わります。
自分の居住スペースとして考えているのであれば、新築マンションには魅力があります。
しかし、ワンルームマンション投資に限って言えば、新築であるメリットは多くはありません。
新築というプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかなく、そのときは相場より高い賃料を計算できますが、それ以降は中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保することは容易ではないからです。
賃料を下げずに募集することもできますが、入居者が決まらなければ確実に利回りは低下してしまいます。
また、もし現金が必要になり売却しなければならなくなった場合、特にワンルームマンションでは新築分譲時の価格と売却価格では、時には30%以上の差が出てしまうのことがあります。

中古物件は新築の7割以下の価格で購入できます。また、もともと「中古」であるため賃料も安定しており、安価な「中古」へのニーズも高まっていることから、安定した家賃収入と利回りを見込めるのです。
「中古」の最大の魅力は「始めやすさ」と「安定した収益力」です。

ワンルームマンションは、主に単身者をターゲットとする為、ファミリータイプに比べ回転率が良い傾向があります。
単身用マンションに住む方は、一時的な住まいとして利用するケースが多く、また、お部屋の専有面積が小さい為、壁紙、フローリングなどの張替え面積が少なくリフォーム費用が安く済みます。
専有面積、土地の持分が小さく税金(固定資産税・都市計画税)が安くすみます。
RC造(鉄筋コンクリート)がほとんどなので、長期間の運用が可能です。(一般に耐用年数50~60年)
価額の安価性と投資利回りの高さから新築より中古、中古のなかでもファミリータイプよりワンルームタイプを推奨します。

また、一棟を丸ごと購入するような、かなり高額な投資に比べて少ない資金で投資を始めることができ、さらに長期間その物件を保持し維持管理することで、安定したリターンを得る確率は高くなるといえるのではないでしょうか。

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築浅の中古ワンルームマンション投資が良い理由

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中古ワンルームマンションが新品同様ということは、様々なメリットがあります。
新しいということで借り手がすぐにつくので、家賃が確実に入る。
新品同様なのでしばらくの間はリフォームも修繕費用もかからない。
といったメリットがあります。
新品同様の中古マンションは、これからの耐用年数を考えると、20年以上経過した中古マンションに投資するより、はるかに投資効率が良いのです。

完成後の年数が浅い物件は、不動産投資にとって願ってもない絶好のチャンスです。
新築ワンルームマンションを購入して手放すと、おおむね7~8割の価格まで下がるといわれています。
新品同様のワンルームマンションが新品価格の7~8割の価格で手に入れることが可能ということです。

東京都内中古ワンルームマンションは、「バブル期物件」と「築浅物件」の2つに大きく分けることができます。
バブル期物件は価格も手ごろで高い利回りを期待でき、また築浅物件はバストイレ別、高速インターネット設備、宅配ロッカーなどグレードの高い設備が備えられているのが特徴です。

激戦区のワンルームマンション賃貸市場で勝ち残る条件としては、地域、立地、新しさ、賃貸水準の全ての面で、競合マンションとの競争力を持っていないと、厳しいかと思います。
一般論としては、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区))のマンションで、築5年以内、表面利回り10%以上であれば、買ってもいいレベルだと思います。

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東京都内ワンルームマンション投資が良い理由

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東京都内は地方に比べて圧倒的に空室リスクが少ないからです。
賃貸にしても売買にしても、都心マンションの人気は衰えることはなく、需要という点では地方のマンションとは大きく異なります。

マンション投資では、元本であるマンションの資産価値を維持できること、そして想定される家賃で入居者を確保することができることが重要ですので、入居率や流動性を考慮すると都心のマンションのほうが無難であるのは間違いありません。
都心のマンションは地方のマンションに比べ、価格が高いので、一般的に期間の利回りは低くなり、そのため、利回り重視でマンション投資を考えていると、都心のマンションは敬遠されがちですが、利回りが高い理由には注意が必要です。
利回りが高いのは土地が安いから。建物がボロボロだからなどの理由が考えられます。
そのような物件には長期間の空室リスクや建物のスラム化などの致命的なリスクがあることに注意しなければなりません。


東京都内、横浜・川崎の駅徒歩10分以内の物件を推奨

賃貸需要が安定している東京都内、横浜・川崎など都心部の物件を選ぶことが空室リスクを防ぐ最大のポイントとなります。
良好な立地、駅近物件を選ぶことで、空室率を低く抑えることができるとともに、都内の駅近物件であれば、売却のしやすさ、つまり流動性を高くすることも可能です。

激戦区のワンルームマンション賃貸市場で勝ち残る条件としては、地域、立地、新しさ、賃貸水準の全ての面で、競合マンションとの競争力を持っていないと、厳しいかと思います。
一般論としては、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区))のマンションで、築5年以内、表面利回り10%以上であれば、買ってもいいレベルだと思います。

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